Kosten der Hausverwaltung in der Betriebskostenabrechnung: Umlegbar oder nicht? Grund genug also für Vermieter und Mieter, sich genau darüber zu informieren, welche Hausmeisterkosten über die Betriebskostenabrechnung umlegbar sind. Aber in unserem Fall wird die wirklich teure Gebäudeversicherung auch auf die Personen umgelegt, was einen Unterschied von mehr als 400 Euro ergibt. Dieser Grundsatz findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt." Eine Abrech nung vom Messdienst liegt nicht vor. Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Nachprüfen konnte ich das bisher nicht. Abrechnung hat er den Umlageschlüssel 7 Personen durch qm ersetzt. Zwar dürfen die Kosten für den Hauswart nach § 2 Nr. 66 Wohnungen. : VIII ZR 220/17) ist für die Betriebskostenabrechnung im Allgemeinen die tatsächliche und nicht die im Vertrag angegebene Wohnfläche ausschlaggebend. Ein Mieter wohnt in einer 100 Quadratmeter großen Wohnung. Bitte beachten Sie auch unsere Kommentar-Richtlinien, Lediglich Ihr Benutzername und Ihr Kommentar werden öffentlich angezeigt. Die immowelt Redaktion kann und darf keine rechtsgültige Beratung leisten. Auch wird nur mein Grundsteueranteil in der Abrechnung aufgeführt, nicht aber die gesamte Grundsteuer für das Objekt. Eine Umlageschlüssel lt. Abrechnung oder nach Betrag wäre möglich, aber auf Dauer nicht sinnvoll, bzw. Laut gängiger Rechtsprechung muss die Verteilung der Nebenkosten für Sie als Mieter nachvollziehbar sein. Nach 4 Jahren ohne Änderung wurde jetzt ohne vorherige Ankündigung der Verteilerschlüssel an 3 Positionen von der Anzahl der Wohnungen auf qm verteilt. Vermieter können zwischen vier verschiedenen Verteilerschlüsseln wählen, nach denen der Anteil der Mieter an den Nebenkosten umgelegt wird: 1. Der Vermieter hat ca. Nicht umlagefähige Kosten sind laut Betriebskostenverordnung: Gesetzlich ist keine bestimmte Verteilung der Hausmeisterkosten auf die einzelne Mieter vorgesehen. die von Ihnen geschilderte Fallgestaltung birgt die Besonderheit, dass (kalte) Betriebskosten üblicherweise nach Flächenmaßstab - also so wie der neue Vermieter das macht - abgerechnet werden müssen, wenn im Mietvertrag kein abweichender Umlagemaßstab vereinbart wurde (BGB; § 556a I). Haumeisterkosten müssen sauber aufgeschlüsselt werden. Dies hielten wir für gerecht und waren stillschweigend einverstanden. Kann man dagegen, was den Verteilerschlüssel betrifft, Einspruch erheben? NK-Abrechnung stellte er 3.600,--€, für das gesamte Haus in Rechnung. Was darf ich dem Mieter( oder darf ich das überhaupt ?) 9 BetrKV als umlagefähige Nebenkostenart genannt: Dort steht, dass die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, umlagefähig sind. Im Folgenden finden SIe alles Wissenswerte rund um das Thema Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten. Bei einem Mehrfamilienhaus mit vier Mietwohnungen verteilen sich Nebenkosten in Höhe von 6.000 Euro wie folgt: Nebenkosten je Wohneinheit: 6.000/4 = 1.500 Euro. Der Vermieter rechnet davon 70 Prozent über den Verteilerschlüssel nach Verbrauch ab. Probleme mit Ihrer Immobilie & Hilfe benöigt? Hallo ich habe die Wasser und Heizkostenzähler gemietet und nicht gekauft, wie rechne ich das jetzt um. Im Mietvertrag wurde abwechselndes Straße kehren vereinbart. ein völlig anderes Nutzungsverhalten und damit einen abweichenden Verbrauch im Vergleich zu der Wohnung aufweisen könnten, wäre aus unserer Sicht zumindest dann, wenn der Mieter eine unangemessene Benachteiligung belegen könnte, eine weitergehende Kürzung nicht völlig ausgeschlossen. Umlageschlüssel Gesamt Ihr Anteil Gesamtbetrag Einzelkosten, Hausreinigung Fläche 778 92 2.324,61 274,89, Versicherung Fläche 778 92 2.459,36 290,82. Wenn Sie die Website weiter nutzen, gehen wir von Ihrem Einverständnis aus. Die oft verwendeten Mietverträge von beispielsweise Haus & Grund haben alle die entsprechenden Regelungen im Vertrag verankert. WebHausmeisterkosten gehören grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten, § 14 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Wir haben vom Messdienst für Heizung seit Jahren neue Ablesegeräten ohne in die Wohnung. : „Sich die Option offen zu halten hat daher wenig Sinn“, sagt Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzender von Haus & Grund in Berlin. Die Nebenkostenabrechnung wird dadurch auch erheblich steigen. Er muss für die einzelnen Kostenpositionen einen Verteilerschlüssel anwenden. 53 qm stehen. Für seine Tätigkeit erhält der Hausmeister eine Vergütung, zumeist entweder im Rahmen einer sozialversicherungspflichtigen oder einer geringfügig entlohnten Beschäftigung (Mini-Job). Eine rechtssichere Beratung können und dürfen wir jedoch nicht durchführen und würden Ihnen daher die Beratung durch einen Fachanwalt empfehlen. nach Flächenschlüssel ist nicht zulässig. Das habe ich immer widersprochen weil das zu den Verwaltungskosten zählt wurde aber immer totgeredet. können Sie der Abrechnung widersprechen, eventuell auch mit Hilfe eines Mietevreiens oder fachanwalts für Mietrecht. Kann ich von meinem Vermieter verlangen dass er den Verteilerschlüssel, idealerweise auf eine Berechnung von 100 % Verbrauchsabrechnung umstellt? Dann hat der Vermieter mit einer Mitarbeiterin Schwierigkeiten gehabt. : VIII ZR 82/07). Und zwar bei allen Kosten die auf Wohnfläche berechnet werden. Wir wohnen seit 10 Jahren in einem Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung. Posten mit 1 Person abrechnen lassen. Im MV wurde keinerlei Abrechnungsform festgelegt. Juni des Folgejahres. Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet aber dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Außerdem muss der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung den Gesamtverbrauch, den Einzelverbrauch und die dementsprechenden umlagefähigen Kosten darstellen. Familie A: 70 Prozent von 2.000 Euro = 1.400 Euro, Familie B: 70 Prozent von 1.500 Euro = 1.050 Euro. speziell die Kosten der Gebäudeversicherung nach Personenzahl verteilt wird, so gilt dieser Verteilerschlüssel und kann in der Regel leider nur durch eine Änderung im Mietvertrag geändert werden. Er ist jetzt hin gegangen und hat die Gaststätte in o.g. Wie verhält sich hier die Möglichkeit des Handels? Ein halbes Jahr (Sommer)wohnen wir im Garten.. Das andere Halbe Jahr (Winter) wohnen wir in der Wohnung. Leitsatz: "Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben ... ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend ...". Durchführung kleinerer typischer Reparaturtätigkeiten eines Hausmeisters (Türschlösser, Glühbirnen, usw. Wohnfläche als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung ist der gängigste Umlageschlüssel und auch der Schlüssel, der nach BGB vorgeschrieben ist, … 1080; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Diese sollten Sie detailliert im Mietvertrag auflisten. Der Maßstab WE erscheint uns hier zumindest nicht ungeeignet. Wir haben nun unsere Nebenkostenabrechnung für 2021 erhalten. Die Hausmeisterkosten mit denen Ihre Mieter belastet werden, müssen Sie als Vermieter in der Betriebskostenabrechnung genau aufschlüsseln. In der Abrechnung muss jeweils stehen, welcher Umlageschlüssel für welche Nebenkostenposition verwendet wurde. Also im Grunde ist man als Mieter machtlos. Datenschutz Für rechtsverbindliche Auskünfte empfehlen wir stets den Rat eines Fachanwalts, Eigentümer- oder Mieterverbands einzuholen. Diese Regelung ist der vom Gesetz vorgesehene Umlageschlüssel. Die in § 5 Nr. Wir haben für jede Wohnung Wasserzähler und haben den Verbrauch am Jahresende gemeldet. In Fällen, in denen eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht erfolgt, hat der Mieter ein 15%-iges Kürzungsrecht (§ 12 Abs. In einem Haus können sich sowohl Wohn- als auch Gewerbeeinheiten befinden – es wird dann gemischt genutzt. Ein Umlageschlüssel bestimmt, welchen Anteil an der Summe der Nebenkosten eine Mietpartei zahlen muss. Ein nur pauschaler Abzug der nicht umlagefähigen Hausmeisterkosten ist nicht ausreichend. Der Verteilerschlüssel wird mit 50% Grundkosten und 50 % Verbrauchskosten aufgeteilt. 3 WEG mehr­heit­lich über den Umla­ge­schlüssel für die Betriebs­kosten des gemein­schaft­li­chen und des … 2 MV einerseits und für der Vermieterin aufgrund deren Verpflichtung zur Erhaltung von Dach und Fach andererseits ist jedoch weder erkennbar noch im MV vorgesehen. Jedoch habe man nun die Jahresrechnungen bei dem Versorger so umstellen lassen, dass diese zum 31.12. eines Jahres abgerechnet werden. Denn dann sind damit zusammenhängende Arbeiten des Hausmeisters und der Betriebsabteilung ebenfalls vom Vermieter zu erledigen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 10.5.2007, I-24 U 204/06): „Die von der Klägerin in der 2. Gesamtsumme der kalten Nebenkosten: 15.000 Euro, Kostenanteil einer 100-Quadratmeter-Wohnung (10 % ): 1.500 Euro. Wenn der Vermieter die Nebenkosten nach Anteil der Wohnfläche abrechnet, muss er die Kosten des Leerstands selbst tragen und kann sie nicht auf die übrigen Mieter umlegen. Wenn für Fam. Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzender von Haus & Grund in Berlin, nennt ein weiteres Beispiel: „Die Fahrstuhlkosten könnten verbrauchsabhängig berechnet werden, wenn der Kostenanteil der einzelnen Mieter durch Fahrstuhlkarten messbar gemacht würde. : VIII ZR 93/15) entschieden, dass Betriebskosten auch für aus mehreren Einheiten bestehenden Anlagen ohne Aufschlüsselung abgerechnet werden dürfen. Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnerngemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen,Fahrkorb des Aufzugs. Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; Bereitstellung der Mülltonnen sofern es durch den Hauswart erledigt werden muss (unzugänglich für die lokalen Müllmänner), Winterdienste, Reinigung von Müllgefäßen. 70% nach Verbrauch bezieht sich auf den Gesamtverbrauch des Hauses/aller Mietparteien, z.B. Unser Anteil für diese Zeit soll 737,-- Euro betragen. Glühbirnenwechsel, Abflussverstopfungen) … Soll ich es auf den Rechtsstreit ankommen lassen, oder habe ich mit meiner Beharrlichkeit auf eine Personenanteilige Verrechnung kaum Aussichten auf Erfolg ? Umlegbare Hausmeistertätigkeiten sind daher etwa. 2 Satz 2 WEG haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von § 16 Abs. 1/6 der Abfallgebühren, 3 Personenhaushalte im Haus zahlen ebenso 1/6. WebBei der Änderung des Verteilungsschlüssels (Umlageschlüssels) steht den Eigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu, so dass dies keines sachlichen Grundes bedarf. Die Nachweise, das wir im Sommer dort nicht wohnen liegen vor. Laut Bundesgerichtshof reicht es nicht, die Zahlen des Einwohnermeldeamtes zu verwenden (BGH, Az. Das muss der Vermieter beachten: Zur Berechnung des Anteils einzelner Mieter an den Gesamtnebenkosten benötigt der Vermieter die Gesamtwohnfläche sämtlicher Mietwohnungen. Wenn er das tut, müssten Sie das Gegenteil beweisen – und hierzu eine neue Abrechnung erstellen, in der die Kosten sauber danach getrennt sind, ob für sie umlagefähige oder nicht umlagefähige Tätigkeiten des Hausmeisters angefallen sind (BGH, Urteil v. 20.02.08, Az. Baumfällung und Baumschnitt als Betriebskosten umlegbar? Eine Trennung der Tätigkeiten der Mitarbeiter der Betriebsabteilung für die Beklagte aufgrund von deren Verpflichtungen gemäß § 9 Nr. zumindest die Heizkosten müssen laut Gesetz i.d.R. In der 1. Das war noch nie da. WebHausmeisterkosten seien nicht umlagefähig, weil die Mieter die Reinigung von Treppenhaus und Hof sowie die Pflege der Parkflächen entsprechend der mietvertraglichen Regelung selbst vornähmen und nicht ersichtlich sei, dass der Hausmeister … Für alle kalten Nebenkosten empfiehlt der Gesetzgeber zwar den Verteilerschlüssel nach Anteil der Wohnfläche, letztlich legt ihn aber der Vermieter fest. ). Auch solch gemischt genutzte Einheiten müssen Vermieter nicht getrennt abrechnen. Kann mir jemand erklären was das bedeutet. Auflage, Rn. Infos zum Datenschutz zunächst können Sie nach § 556 Abs. Allerdings müssen diese praktikabel und nachvollziehbar sein. Alle für einen Hausmeister typischen Kontroll-, Bedienungs-, Sicherungs-, Pflege- und Reinigungsarbeiten sind umlagefähig, sofern diese Arbeiten nicht von anderen Personen verrichtet werden (etwa Gärtner, Reinigungskräfte, Winterdienst). Sämtliche Inhalte werden regelmäßig überprüft und verlässlich aktualisiert. Ich habe das schriftlich beim Vermieter moniert, ich erhielt dann einen Anruf vom Vermieter, bei dem mir mit einer Miterhöhung gedroht wurde. Mir kommt das sehr unfair vor, besonders die 42000m2, insbesondere weil ich nun trotz sehr sparsamer wohnweise viel nachzahlen muss. Obwohl schon für Heizung ein Guthaben von ca 80€ entstanden ist, was natürlich verrechnet wurde. Auch ist im Mietvertrag kein Verteilerschlüssel aufgeführt. Vermieter müssen Betriebskosten spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen, ansonsten ist eine Nachforderung nicht mehr möglich. ich habe eine kurze Frage. Die immowelt Redaktion verfügt über ein breites Immobilienwissen und bietet den Lesern sorgfältig recherchierte Informationen in hilfreichen Ratgebertexten. Der Mieter muss anhand der Abrechnung genau prüfen können, für welche Tätigkeiten Kosten angefallen sind. Infos zum Vorteile: Mit diesem Verteilerschlüssel kann bei manchen kalten Nebenkostenarten wie etwa Müllabfuhr eine bessere Verteilgerechtigkeit erreicht werden: ein Einpersonenhaushalt verursacht in der Regel viel weniger Müll als ein Mehrpersonenhaushalt. Je nach dem was den Parteien im Einzelfall zweckmäßig erscheint, kann die Umlage nach Wohnfläche, nach Personenanzahvl, nach Miteigentumsanteilen oder aber … zu müssen. Ich selbst heize überwiegend mit Holz , lediglich Badezimmer und Büro mit Öl. Die Nebenkosten werden jetzt komplett nach qm² berechnet, z. in unserem Fall legt der Vermieter sämtliche Nebenkosten auf die Personenanzahl um (außer der Grundsteuer). sofern es sich um normale Pflegearbeiten handelt, kann dies im Rahmen der Betriebskostenabrechnung u.U. Bis zum Jahre 2017 war die Nebenkostenabrechnung. Was uns,etwas stutzig macht ist das sich bei der Umlagenmemge gesamt etwas geändert hat. Sind im Rahmen der Betriebskosten auch die Kosten … #1 Hausmeisterkosten An einem Mietobjekt wurden 22000€ für 56 wohnungen berechnet was im schnitt zu 392,85€ je mietpartei führt. Nach dem Anteil der Wohnfläche werden dann in den meisten Fällen auch alle verbrauchsunabhängigen Nebenkosten – also alle sogenannten kalten Nebenkosten – berechnet. Vorteile: Bei diesem Umlageschlüssel spart sich der Vermieter einen Teil der Arbeit, die die Umlage nach Wohnungsgröße oder Personenzahl mit sich bringen – keine Flächen berechnen, keine Bewohner zählen. Umgelegt werden auch die Kosten, die beispielsweise für Heizung, Wasser und Strom anfallen, sofern sie zwar von Ihnen verbraucht, aber von der Gemeinschaft angeschafft oder bezogen werden, also die Wohnungseigentümergemeinschaft Vertragspartner des Versorgungsunternehmens ist. VIII ZR 27/07). Die Kosten für den Wohnflächenanteil belaufen sich also für das Haus auf 3.000 Euro im Jahr, mithin 300 Euro pro Wohnung. Die Erhöhung um ein Prozent erscheint uns übrigens auch sonst ziemlich willkürlich. Denn wenn im Mietvertrag steht, dass nur bestimmte Betriebskosten abgerechnet werden und/oder wenn ein konkreter Abrechnungsmaßstab vereinbart wurde, so gelten diese Vereinbarungen unter der Prämisse, dass der Mieter (so es sich um eine formularmnäßige Klausel handelt) nicht unangemessen benachteiligt wird (hier käme wohl der reichlich schwammige BGB § 307 (Treu und Glauben) zum tragen).